Det var Bjørvikas første – og mest utskjelte bygg. Nå er glasshuset rehabilitert for godt over 420 millioner kroner og skal ta opp miljøkampen.

Den gangen var Barcode alt annet enn populær, og 36.000 underskrifter ble samlet i protest mot «styggedommen».
PWC-bygget, det 12 etasjer høye glassbygget som sto ferdig i 2007, viste seg i tillegg å heller ikke fungere optimalt på innsiden.

– Det er jo et hus med over 90 prosent glass. Det ble for varmt om sommeren og for kaldt om vinteren, konstaterer Leif Arne Røsnes, adm.dir. i Braathen eiendom og viser vei inn i et totalt rehabilitert bygg – med en ny toppetasje.

Om sommeren gikk store mengder energi til kjøling, om vinteren til oppvarming.
Inneklimaet var en evig hodepine for både eier og brukere.

Dronning Eufemias gate 8
Glasshuset på 12 etasjer var det første i Barcode-rekken i Bjørvika og sto ferdig i 2007. Anslått byggepris: 300 millioner kroner.

Byggherre var Oslo S Utvikling (OSU). Braathen eiendom overtok hele bygningen i 2012.

PWC leide hele bygget, som ble omtalt som «PWC-bygget», til de flyttet i 2019.

Braathen eiendom har totalrenovert bygningen og bygget på en ekstra etasje. Pris: Godt over 420 millioner.

Bygget omtales nå som DEG 8. Ni nye leietagere er på plass eller på vei inn.

Hadde ikke noe valg
Da den første leietageren, PWC, forlot åstedet i 2019, hadde ikke Røsnes & co. noe valg: Etter bare 12 år måtte et hypermoderne bygg totalrenoveres. For flere millioner enn det i sin tid kostet å bygge.

– Hadde vi ikke gjort noe, ville vi sittet med et ubrukelig bygg, sier Røsnes og peker på tre hovedgrunner:

• Energibruk, miljø og inneklima holdt ikke mål.
• Huset ble bygget for én stor bruker og kunne ikke leies ut til flere.
• Det var innredet med cellekontorer og lite fleksibelt for ulike måter å jobbe på.

– Men så dere ikke dette i forkant?

– Vi kjøpte oss inn i bygget og var ikke byggherre. Men det ble bygget før både miljøbølgen og de nye kravene til fleksibilitet, sier Røsnes.

Nødvendig miljøprofil
For eieren var spørsmålet hva de kunne få til uten å rive. Etter to års ombygging og godt over 420 millioner kroner, er målet å halvere energibruken. Inneklimaet skal være ekstremt mye bedre. Og i lokalene skal kontorer, landskap, møterom og arbeidsstasjoner enkelt kunne stokkes om ut fra leietagernes behov.

Om sommeren var det for varmt, om vinteren for kaldt. Ny, helautomatisk solskjerming vil bidra til langt bedre inneklima – og litt dårligere utsikt. Foto: Hilde Lundgaard

Vi har nådd den nye toppetasjen og Røsnes peker mot de automatiske solskjermene som dekker vinduene mot et solbadet Bjørvika.

– Dette blir noe helt annet en lamellgardinene som var her før.

På taket viser han frem solcellepanelene og varmepumpene som også bidrar i miljøregnskapet. Målet er å bli klassifisert som BREEAM, In-Use Excellent, den nest høyeste klassen for bærekraft.

Solcellepaneler og gress tar plassen på taket. De færreste får dermed glede av utsikten. Men driftsleder Roy Ebbestad og direktør Leif Arne Røsnes i Braathen eiendom har adgang. Foto: Hilde Lundgaard

Bærekraftige ser også investeringene ut til å bli for eieren: Så langt har ni profilerte firmaer, blant annet Føyen og Astrup Fearnley, forlatt sentrum og flyttet inn.

– Bjørvika har nå nesten Oslos høyeste leiepriser, konstaterer direktør for utleie, Ingrid Elisabeth Moe, som ikke er i tvil om at en riktig miljøprofil er blitt en nødvendighet for å tiltrekke seg de mest prestisjetunge aktørene.

I hver etasje er det romslige fellesarealer og «sosiale soner». Noe mange har savnet på hjemmekontoret. Foto: Hilde Lundgaard

Etter ombyggingen er en del av arbeidsplassene i større eller mindre landskap – som lett kan bygges om til enkeltkontorer. Foto: Hilde Lundgaard

I dag cellekontor. Men enkelt å bygge om til et åpent landskap. Foto: Hilde Lundgaard

Hva var det vi sa?

Så er spørsmålet om snuoperasjonen burde kommet før.
Marius Holm, daglig leder i miljøstiftelsen Zero, synes det er veldig bra at Braathen faktisk gjør dette. Og at det er riktig å rehabilitere når energigevinsten er så stor.
Når det er sagt, mener han at de som i sin tid bygget huset, Oslo S Utvikling (OSU), gjorde det med åpne øyne.

– Vi advarte kraftig og var svært kritiske. Ikke minst fordi dette var et viktig symbolbygg som starten på Bjørvika. Men ønsket om et jålete bygg seiret over fornuften, sier han.

Holm mener den viktigste lærdommen blir at kravene til nye bygg må bli strengere for å unngå den samme fellen.

– I dag stilles det nesten ikke krav til klimautslippene knyttet til selve byggematerialene, sier han, og venter utålmodig på at nye krav skal sendes på høring.

Lett å være etterpåklok
Katharina Bramslev, daglig leder i Grønn Byggallianse, er mindre kritisk. Hun peker på at både miljøfokuset og kunnskapen er mye større i dag enn da bygget ble planlagt.

– Min erindring er at OSU hadde miljø på agendaen allerede da. Men energibruk i glassbygg er veldig krevende, sier hun.

Når bygget faktisk ble bygget – og ble som det ble, roser hun eieren for jobben de har gjort.

– Å rehabilitere i stedet for å bygge nytt tilsvarer ett års sparte utslipp fra 5000 biler og er et fornuftig valg, sier hun, og berømmer at mye av det som ble kastet, blant annet deler av ventilasjonsanlegget, ble gitt bort og tatt i bruk andre steder.

– Det er lett å være etterpåklok. Men denne eieren har faktisk gjort noe bra.

Ønsket glassbygg
Paul Lødøen, i sin tid adm. dir i OSU og byggherre, erkjenner at bygget kunne blitt bedre. Men kunden, PWC, ønsket et glassbygg – fra gulv til tak.

– Vi diskuterte mange løsninger, og bygget det mest optimale vi kunne få til, blant annet bruk av varmepumper, sier han og tilføyer:

– Etterpåklokskap er verdens mest presise vitenskap.

 

Vental har levert solskjerming til DEG8, artikkelen er laget av Hilde Lundgaard fra Aftenposten og gjengitt av Vental